Immobilien-Erschwinglichkeitsrechner
Tragbarkeit prüfen: Wie viel Immobilie ist drin – für Deutschland, Österreich und die Schweiz?
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Aktueller Hypothekenzins
Jährliche Tilgung (Empfehlung: mindestens 2%)
Geben Sie Kaufpreis und Einkommen ein, um die Tragbarkeit zu berechnen
Der Immobilien-Erschwinglichkeitsrechner verbindet Kaufpreis, Eigenkapital, Einkommen und Zins zu einer klaren Antwort: passt diese Immobilie zu Ihrem Budget oder wird die Finanzierung zu eng? Für Deutschland und Österreich rechnet er mit der Annuität aus Zins plus Tilgung; für die Schweiz prüft er die strengere Tragbarkeitslogik mit kalkulatorischem Zins, Unterhalt und Amortisation.
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Beispielrechnungen
520.000 EUR Kaufpreis, 120.000 EUR Eigenkapital, 105.000 EUR Jahresbrutto, 3,5 % Zins und 2,0 % Tilgung.
ca. 2.072 EUR Monatsbelastung, 23,7 % Belastungsquote, maximaler Kaufpreis ca. 716.500 EUR
Der Rechner berücksichtigt in diesem Modell 10 % Kaufnebenkosten. Die Finanzierung wirkt solide, weil die laufende Annuität deutlich unter 35 % des Bruttoeinkommens bleibt.
650.000 EUR Kaufpreis, 80.000 EUR Eigenkapital, 85.000 EUR Jahresbrutto, 3,7 % Zins und 2,0 % Tilgung.
ca. 3.016 EUR Monatsbelastung, 42,6 % Belastungsquote, rechnerisch nicht tragbar
Das Beispiel zeigt, warum nicht nur die Rate zählt: Kaufnebenkosten und geringe Eigenkapitalquote treiben den Darlehensbetrag stark nach oben.
950.000 CHF Kaufpreis, 220.000 CHF Eigenkapital, 185.000 CHF Jahresbrutto, 5 % kalkulatorischer Zins und 1 % Unterhalt.
ca. 4.458 CHF kalkulatorische Monatskosten, 28,9 % Tragbarkeit, maximaler Kaufpreis ca. 1.017.500 CHF
Die Schweizer Berechnung prüft nicht den aktuellen Marktzins, sondern einen Stress-Test aus kalkulatorischem Zins, Unterhalt und Amortisation der zweiten Hypothek.
430.000 EUR Kaufpreis, 90.000 EUR Eigenkapital, 78.000 EUR Jahresbrutto, 3,6 % Zins und 2,0 % Tilgung.
ca. 1.787 EUR Monatsbelastung, 27,5 % Belastungsquote, maximaler Kaufpreis ca. 525.000 EUR
Österreich wird im Rechner wie ein Annuitätenmodell mit Kaufnebenkosten behandelt. Für konkrete Bankangebote sollten Nebenkosten und Konditionen immer individuell geprüft werden.
Häufige Fragen
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Als erste Orientierung sollte die jährliche Belastung aus Zins und Tilgung in Deutschland und Österreich nicht dauerhaft über etwa 35 % des Bruttoeinkommens liegen. Der Rechner übersetzt diese Faustregel in einen maximalen Kaufpreis und zeigt gleichzeitig, wie Eigenkapital und Kaufnebenkosten den Darlehensbetrag verändern.
Was ist der Unterschied zwischen Erschwinglichkeit und Finanzierungsangebot?
Der Erschwinglichkeitsrechner ist ein Planungsmodell. Er zeigt, ob Kaufpreis, Einkommen, Eigenkapital und Zins zusammenpassen. Ein Bankangebot berücksichtigt zusätzlich Bonität, Beleihungswert, Zinsbindung, Objektzustand, Haushaltsrechnung, Sicherheiten und Bankmargen.
Warum rechnet der Rechner für Deutschland mit 35 % des Bruttoeinkommens?
Die 35-%-Grenze ist eine konservative Budget-Faustregel für laufende Wohnkosten aus der Finanzierung. Sie ersetzt keine Haushaltsrechnung, macht aber sichtbar, ob eine Immobilie finanziell großzügig, eng oder riskant geplant ist. Wer hohe Lebenshaltungskosten, Kinderbetreuung oder variable Einkommen hat, sollte eher darunter bleiben.
Welche Kaufnebenkosten sind enthalten?
Für Deutschland und Österreich arbeitet der Rechner mit pauschal 10 % Kaufnebenkosten. Darin stecken typischerweise Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und je nach Fall Maklerkosten. Die tatsächlichen Kosten unterscheiden sich nach Bundesland, Kanton, Vertrag und Objekt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?
Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto niedriger fallen Darlehensbetrag, Monatsrate und Beleihung aus. In Deutschland und Österreich sind mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital oft sinnvoll. In der Schweiz prüft der Rechner zusätzlich die 20-%-Eigenkapitalanforderung und die Aufteilung in erste und zweite Hypothek.
Warum nutzt die Schweiz einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 %?
Schweizer Banken prüfen die Tragbarkeit meist nicht nur mit dem aktuellen Hypothekenzins, sondern mit einem höheren kalkulatorischen Zinssatz. Dadurch soll die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen robust bleiben. Der Rechner kombiniert diesen Stress-Zins mit Unterhalt und Amortisation der zweiten Hypothek.
Was passiert, wenn die Belastungsquote zu hoch ist?
Eine zu hohe Quote bedeutet nicht automatisch, dass ein Kauf unmöglich ist, aber sie zeigt einen engen Finanzierungsspielraum. Mögliche Stellschrauben sind mehr Eigenkapital, ein niedrigerer Kaufpreis, längere Ansparphase, bessere Konditionen, geringere Tilgung in der Anfangsphase oder ein zweites Einkommen.
Soll ich mit aktuellem Zins oder Sicherheitszins rechnen?
Für Deutschland und Österreich ist der aktuelle Angebotszins wichtig, weil er die echte Monatsrate prägt. Für eine robuste Entscheidung lohnt zusätzlich ein höherer Sicherheitszins als Szenario. In der Schweiz ist dieser Sicherheitsgedanke bereits in der Tragbarkeitsrechnung mit kalkulatorischem Zinssatz angelegt.
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